Мне часто звонят клиенты и говорят: семья стала большой, жить стало тесно, поэтому срочно нужно взять ипотеку и купить большую квартиру. Как правило, они настроены оптимистично и видят в ней решение всех своих существующих на данных момент проблем. Однако мне приходится их спускать с неба на землю – ипотечный кредит вовсе не так однозначен, если оценивать его с точки зрения доступности и реальной выгоды.
Сбор пакета документов
Первая сложность, которая вас ждет – это одобрение кредита банком. Прежде чем выделить вам деньги, банк оценит вашу реальную платежеспособность, то есть способность ежемесячно платить процентный взнос по кредиту.
Пакет документов, который необходимо предоставить для открытия кредитной линии и определения стоимости ипотечного кредита, в каждом банке примерно одинаковый. Однако могут быть нюансы. Обычно просят принести следующие документы: справку по НДФЛ, справку о так называемой «серой» зарплате по форме банка, трудовую книжку за последние полгода.

Так же банк запросит информацию о вашей супруге, о детях, о других членах семьи. Банку необходимо выяснить, сколько человек находится у вас на иждивении. Это нужно, чтобы из вашей заработной платы вычесть прожиточный минимум, который на данный момент у нас в Москве составляет 15141 на одного взрослого человека и на ребенка 13080 рублей. Также запросит справку о доходах у вашей супруги или супруга.

И только после того, как вы предоставите все необходимое, в течение 5-10 дней будет вынесено решение об открытии для вас кредитной линии или об отказе без объяснений.
Как правило, если основные доходы подтверждены только справкой о «серой» зарплате, а официальная справка по форме 2-НДФЛ отсутствует,  скорее всего последует отказ. Если же банк принимает решение открыть для вас кредитную линию при отсутствии официального дохода, то на невыгодных для вас условиях – на небольшую сумму и с большой ставкой по кредиту.

Реально оценивайте свои финансовые возможности
Ипотеку нужно брать только тогда, когда она не станет для вас непосильным бременем, высасывающим все соки из вас и вашей семьи. Пока же можно увидеть совсем другое – стремление получить в собственность заветные квадратные метры столь велико, что многие преувеличивают свою способность справиться с выплатами по ипотечному кредиту.
Я дать вам два совета, которые даю всем своим клиентам, желающим взять ипотеку:


берите его только в том случае, если у вас на руках 30%, а еще лучше 40% от первоначального взноса стоимости квартиры;
и лучше брать на более короткий срок, максимум на 10 лет, а не 15-20. Так вы заплатите меньше процентов

Если вы будете иметь на руках 10-20% от первоначального взноса, выплата ипотеки может стать для вас слишком большой нагрузкой.
Истории из жизни
Расскажу вам на примере одного моего клиента, назовем его N, как и почему ипотека может оказаться невыгодной. N является сотрудником банка, его официальная ЗП – 70 тысяч рублей. На момент заключения договора по ипотечному кредитованию был не женат и не имел детей. Банк одобрил для него кредит на достаточно долгий срок – 10 лет, на сумму 2,5 миллиона рублей. Также у него был накоплен 1 миллион. За 3,5 миллиона, которые оказались у него на руках, мы смогли купить ему квартиру в ближайшем Подмосковье.
Ежемесячный платеж по ипотеке составлял 37 000. Вспомните размер зарплаты! Аренда такой квартиры стоила тогда максимум 17 тысяч рублей. Если посчитать, то выгоднее снимать квартиру в аренду, чем ежемесячно в 1,5-2 раза дороже платить за ипотечные проценты.
Конечно, иметь квартиру или дом в собственности хотят все – это надежное вложение денег, стабильность для семьи, наследство для детей. Но есть одно «но» – тенденция покупать жилье характерна исключительно для России. Во многих же странах мира, как в европейских, так и азиатских, большинство людей живут на арендованной жилплощади. Почему у нас сложилась по-другому, наверное, могли бы сказать психологи и социологи, но факт есть факт.
Да, когда вы платите аренду, вы отдаете деньги за жилье каким-то совершенно посторонним людям. Этих денег жалко. Но при ипотеке вы тоже обязаны платить, но сумму в 2 раза больше. Кроме того, первые два года вы  в основном оплачиваете проценты банку за весь период, но это будет не стоимость вашей квартиры, а проценты банку за весь срок кредита, то есть за 10 лет вперед. Тело же кредита за первые годы остается практически неизменным.
И если вы через несколько лет по какой-то причине не сможете выплачивать кредит, то вам придется или продавать квартиру, и рассчитываться с долгом, или вы можете лишиться своей собственности.
У меня есть еще один пример, может быть, он на вас подействует более отрезвляюще. Он как раз касается потерянных денег.
Мой друг, коллега, в 2008 году купил квартиру с привлечением ипотечных средств. Заплатил 15% первоначальный взнос, сумма кредита составляла 335 000$, ставка – 8,5 % в долларах. Это была очень удачная низкая ставка. Скажем так, это были очень хорошие условия по ипотеке.
Ежемесячный платеж был – 2400 $ (80 000 рублей, если переводить по курсу того периода), тогда для него это был посильный ежемесячный платеж. Потом ставка немножко уменьшилась, и ежемесячный платеж в месяц составил еще меньше и составлял уже 2000 $. На момент когда он купил квартиру, аренда похожей квартиры составляла порядка 40 000 рублей (в два раза меньше платежа). Таковы исходные данные.
После того, как в декабре 2015 года произошел обвал рубля, доллар сильно повысился в цене. Мой коллега прекратил платить банку процент, потому что это стало физически невозможно. 2000 долларов моментально превратились в 140-150 000 рублей!
И получилась такая картина: он остался должен банку 290 000 $. Это 18 миллионов рублей. Хотя на рынке такая квартира имеет стоимость 12,5-13 миллионов. Вот и вся математика. Семь лет выплат ушли в никуда.
Поэтому, прежде чем брать ипотечный кредит, подумайте о том, стоит ли брать на себя такую кабалу. Может быть, стоит воспользоваться наличными деньгами и немного расширить свою площадь. Потом подзаработать и еще расширить. Конечно, выбор всегда остается за вами, но, еще раз повторюсь, реально оценивайте свои финансовые возможности.
 
С уважением, Орленко Светлана
http://blog.recomrealty.ru/%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82%D1%8B-%D1%81%D0%B0%D0%BC%D0%B0%D1%8F-%D0%B1%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D1%88%D0%B0%D1%8F-%D0%B8%D0%BB%D0%BB%D1%8E/